Il Congresso ferma il pacchetto con cui il governo voleva intervenire sull’emergenza abitativa. Decisivi i voti contrari di Junts. Sánchez valuta le conseguenze politiche della sconfitta, mentre torna l’ipotesi di elezioni anticipate.
Il Congresso spagnolo ha bocciato il pacchetto di misure sulla casa promosso dal governo di Pedro Sánchez, infliggendo una pesante sconfitta politica all’esecutivo. Non si trattava semplicemente di prorogare il blocco degli sfratti: i due decreti approvati dal governo intervenivano su una parte consistente del mercato immobiliare spagnolo, dalla protezione degli inquilini vulnerabili alla durata dei contratti di locazione, dagli affitti turistici agli incentivi fiscali per i proprietari, fino agli aiuti per l’acquisto della prima casa.
La votazione del Congresso ha quindi un significato che va ben oltre la singola misura abitativa. La maggioranza parlamentare su cui il governo Sánchez ha costruito la legislatura si è nuovamente dimostrata fragile e, questa volta, la rottura con Junts per Catalunya è avvenuta su uno dei dossier socialmente più delicati della Spagna di oggi.
Il primo dei due decreti è stato respinto con 178 voti contrari. Determinante è stata proprio l’opposizione dei sette deputati di Junts, formazione indipendentista catalana che in altri passaggi della legislatura aveva consentito a Sánchez di costruire maggioranze parlamentari. Il partito catalano sostiene che le norme pensate per tutelare maggiormente gli inquilini rischierebbero in realtà di ottenere l’effetto opposto, spingendo molti proprietari a ritirare gli appartamenti dal mercato degli affitti.
Non solo sfratti: cosa prevedeva davvero il decreto casa
Uno degli elementi più discussi riguardava la protezione delle persone vulnerabili dagli sfratti. Il governo aveva previsto la possibilità di sospendere fino al 31 dicembre 2030 determinate procedure di sfratto quando l’inquilino si trovava in condizioni di vulnerabilità economica e non disponeva di una soluzione abitativa alternativa.
La misura era particolarmente incisiva nei casi in cui la proprietà dell’immobile facesse capo a grandi operatori, fondi immobiliari o soggetti specializzati nell’acquisto di immobili e crediti deteriorati. L’obiettivo dichiarato era evitare che una famiglia o una persona fragile potesse essere allontanata dalla propria abitazione senza che fosse prima disponibile una sistemazione alternativa.
Il meccanismo non equivaleva però a un blocco generalizzato di tutti gli sfratti. Il decreto prevedeva condizioni specifiche e contemplava anche tutele per i piccoli proprietari. In particolare, la situazione patrimoniale e reddituale del locatore avrebbe dovuto essere presa in considerazione quando anche quest’ultimo si fosse trovato in condizioni di vulnerabilità.
Nei casi di morosità legati a una situazione sociale particolarmente difficile, le amministrazioni territoriali avrebbero inoltre avuto un ruolo maggiore nella ricerca di una soluzione. Se non fosse stato possibile reperire rapidamente un’altra abitazione, il sistema pubblico avrebbe dovuto contribuire a evitare che la procedura producesse immediatamente la perdita della casa.
Affitti: contratti più lunghi e maggiore stabilità per gli inquilini
Il secondo grande pilastro della riforma riguardava la stabilità dei contratti di locazione.
Il governo puntava a rendere più difficile la perdita dell’abitazione semplicemente a causa della scadenza del contratto. Dopo una durata minima di cinque anni quando il proprietario era una persona fisica e sette anni quando si trattava di una società, il contratto avrebbe potuto essere rinnovato automaticamente per ulteriori periodi della stessa durata.
Era inoltre previsto un periodo di preavviso più lungo per il proprietario intenzionato a non rinnovare: sei mesi.
La misura probabilmente più controversa riguardava però l’indennizzo al locatario. In diverse circostanze, se fosse stato il proprietario a decidere di interrompere il rapporto alla scadenza, avrebbe dovuto corrispondere all’inquilino un’indennità pari ad almeno dodici mensilità, calcolata sulla base dei valori di riferimento della zona.
Erano previste diverse eccezioni. L’indennità, ad esempio, non sarebbe stata applicata nello stesso modo se il proprietario avesse avuto la necessità effettiva di utilizzare l’immobile come abitazione propria o di un familiare, oppure in altre situazioni espressamente previste dalla norma.
Questa parte del provvedimento rappresentava probabilmente il cambiamento strutturale più significativo: il governo Sánchez voleva spostare il sistema spagnolo verso una maggiore continuità del rapporto tra proprietario e inquilino, limitando la possibilità che la scadenza contrattuale potesse trasformarsi automaticamente in un cambio di abitazione o in un forte aumento del canone.
La stretta sugli affitti temporanei e sulle locazioni a stanze
Un’altra area su cui il governo intendeva intervenire era quella degli affitti temporanei, diventati negli ultimi anni uno dei modi attraverso i quali alcuni immobili vengono sottratti al mercato residenziale tradizionale.
La riforma avrebbe imposto di indicare una motivazione reale della temporaneità del contratto. La durata ordinaria prevista sarebbe stata compresa indicativamente tra 31 giorni e 12 mesi.
Il principio era semplice: un appartamento destinato di fatto alla residenza stabile non avrebbe dovuto poter essere trasformato artificialmente in una successione di locazioni temporanee soltanto per aggirare le tutele previste per gli affitti tradizionali.
Il governo interveniva anche sul fenomeno degli affitti delle singole stanze. La somma dei canoni richiesti per ciascuna camera non avrebbe potuto superare il prezzo previsto per l’affitto dell’intero appartamento secondo i limiti applicabili.
Si trattava di una misura particolarmente rilevante nelle grandi città e nelle aree universitarie, dove l’affitto per stanze può produrre rendimenti molto superiori rispetto alla locazione tradizionale dell’intero immobile.
Più tasse per gli affitti turistici
Il pacchetto affrontava anche il problema degli affitti turistici e di breve durata, uno dei temi più controversi nelle città spagnole ad alta pressione abitativa.
Il governo prevedeva una maggiore imposizione fiscale su una parte delle locazioni brevi, con l’applicazione dell’IVA al 10% in determinate situazioni.
I Comuni avrebbero inoltre avuto maggiori strumenti per intervenire attraverso l’imposta immobiliare locale, potendo aumentare in alcuni casi il prelievo sulle abitazioni destinate stabilmente all’attività turistica.
L’obiettivo politico era cercare di ridurre la convenienza economica che porta un proprietario a preferire sistematicamente il mercato turistico rispetto all’affitto residenziale di lunga durata.
È uno dei grandi nodi del mercato immobiliare spagnolo: nelle città con maggiore presenza turistica la redditività di un appartamento affittato per pochi giorni può essere notevolmente superiore a quella ottenibile con una famiglia residente. Questo può contribuire a ridurre il numero di alloggi disponibili per chi vive e lavora stabilmente nella città.
Case vuote, fondi immobiliari e operazioni speculative
Il decreto prevedeva inoltre una serie di misure contro la detenzione prolungata di abitazioni vuote e alcune operazioni considerate speculative.
I Comuni avrebbero potuto applicare maggiorazioni dell’imposta immobiliare alle case rimaste inutilizzate per lunghi periodi, con incrementi che in determinate condizioni avrebbero potuto raggiungere percentuali molto elevate.
Venivano anche introdotti limiti ad alcune operazioni di acquisizione effettuate da fondi e società immobiliari, soprattutto quando l’acquisto avveniva a valori fortemente inferiori rispetto ai prezzi di mercato.
La norma prevedeva tuttavia deroghe quando gli immobili acquistati fossero successivamente destinati per diversi anni all’affitto sociale o a prezzi accessibili, oppure a strutture con una funzione sociosanitaria o rivolte a persone vulnerabili.
L’impostazione del governo era quella di distinguere tra l’investimento immobiliare che aumenta l’offerta abitativa e le operazioni che puntano principalmente alla rivalutazione finanziaria dell’immobile.
Gli incentivi per i proprietari che abbassano gli affitti
Il pacchetto non conteneva soltanto nuovi obblighi. Una parte importante della strategia era basata anche sugli incentivi fiscali.
Il governo intendeva premiare i proprietari disponibili a ridurre i canoni. In determinate condizioni, una riduzione significativa dell’affitto avrebbe consentito di beneficiare di una forte agevolazione fiscale sul reddito immobiliare, fino ad arrivare, nelle situazioni previste dalla norma, a una deduzione del 100%.
Il principio era cercare di rendere economicamente conveniente per il proprietario una scelta che, senza incentivo fiscale, potrebbe sembrare poco razionale: incassare un affitto più basso ottenendo però un vantaggio sulle imposte.
Per gli inquilini con redditi medio-bassi era stata inoltre prevista una detrazione fiscale del 10% dell’affitto, entro determinati limiti reddituali.
Il governo cercava quindi di intervenire contemporaneamente sui due lati del mercato: sostenere economicamente chi paga il canone e offrire un vantaggio fiscale a chi accetta di contenerne il prezzo.
Il piano per aiutare l’acquisto della prima casa
Tra le misure più interessanti c’era anche un programma destinato a chi vuole acquistare la prima abitazione.
Il progetto prevedeva un finanziamento pubblico in grado di coprire fino al 20% del valore dell’immobile, entro un limite massimo di 50.000 euro. Il finanziamento sarebbe stato concesso a tasso zero e senza commissioni.
La logica è facilmente comprensibile. Uno dei principali ostacoli all’acquisto della prima casa, soprattutto per i giovani, non è necessariamente la capacità di sostenere la rata mensile del mutuo, ma la disponibilità iniziale del capitale richiesto dalla banca.
Gli istituti di credito raramente finanziano l’intero prezzo di acquisto. Una famiglia può quindi avere un reddito sufficiente per pagare il mutuo, ma non disporre delle decine di migliaia di euro necessarie per coprire la parte non finanziata e le spese iniziali.
Con questo strumento lo Stato avrebbe cercato di coprire proprio quella differenza.
Il problema spagnolo: gli affitti sono diventati insostenibili per molti giovani
Il decreto nasceva in un contesto sociale particolarmente teso.
In Spagna l’aumento dei prezzi delle abitazioni e soprattutto degli affitti è diventato uno dei problemi più sentiti dalle nuove generazioni. Nelle grandi città, una quota crescente del reddito viene assorbita dal costo della casa e per molti giovani l’accesso a un’abitazione autonoma è diventato estremamente difficile.
Secondo i dati citati nel dibattito politico di questi giorni, il canone medio di affitto ha raggiunto livelli che possono assorbire quasi l’intero stipendio disponibile di un giovane lavoratore.
La tensione è aumentata ulteriormente dopo alcuni casi di sfratto diventati simbolici a livello nazionale. In particolare, lo sfratto di una donna di 87 anni ha provocato proteste e mobilitazioni in diverse città spagnole, riportando con forza la questione abitativa al centro dell’agenda politica.
È in questo clima che Sánchez ha scelto di accelerare sull’approvazione di un pacchetto straordinariamente ampio.
Perché Junts ha votato contro
Il voto contrario di Junts è stato decisivo.
Il partito catalano sostiene che aumentare in modo molto significativo le protezioni degli inquilini potrebbe produrre un effetto indesiderato: ridurre ulteriormente l’offerta di appartamenti in affitto.
Il ragionamento è quello sostenuto anche da una parte delle associazioni di proprietari e degli economisti contrari a un eccesso di regolamentazione. Se affittare una casa comporta maggiori difficoltà nel recuperarla, limiti più stringenti sul canone, rinnovi più lunghi e possibili indennizzi in caso di mancato rinnovo, alcuni proprietari potrebbero decidere di vendere l’immobile oppure di non inserirlo nel mercato tradizionale degli affitti.
Se l’offerta diminuisce mentre la domanda rimane molto alta, il rischio è che i prezzi continuino a crescere.
È questa, in sostanza, la critica fondamentale alla strategia del governo: proteggere maggiormente chi ha già un contratto di affitto potrebbe rendere ancora più difficile trovare una casa per chi ne sta cercando una.
La risposta del governo: il mercato da solo non sta risolvendo la crisi
La posizione del governo Sánchez parte dal ragionamento opposto.
Il mercato immobiliare spagnolo, secondo l’esecutivo, non starebbe producendo autonomamente un’offerta sufficiente di abitazioni a prezzi compatibili con i redditi delle famiglie. Di conseguenza, senza un intervento pubblico più forte, la crisi abitativa rischierebbe di aggravarsi ulteriormente.
Il pacchetto cercava per questo di combinare regolamentazione, incentivi fiscali, protezione sociale e aumento dell’offerta pubblica.
Una parte della strategia riguarda infatti il rafforzamento del patrimonio immobiliare pubblico attraverso CASA 47, la società statale incaricata di contribuire alla creazione e gestione di abitazioni accessibili.
Il problema è che costruire un grande patrimonio pubblico richiede molti anni, mentre l’aumento degli affitti produce conseguenze immediate. Da qui la scelta del governo di intervenire contemporaneamente sul mercato privato.
Il vero scontro: proteggere gli inquilini o aumentare l’offerta
Dietro la battaglia parlamentare emerge quindi una questione economica che riguarda ormai molti Paesi europei.
Come si possono ridurre realmente i prezzi delle abitazioni?
Da una parte c’è chi sostiene la necessità di rafforzare le protezioni degli inquilini, limitare gli aumenti dei canoni, contrastare gli sfratti delle persone vulnerabili e penalizzare fiscalmente le case vuote e gli utilizzi turistici.
Dall’altra c’è chi ritiene che il problema principale sia soprattutto la carenza di offerta: se vengono costruite poche case e i proprietari sono scoraggiati dal mettere gli immobili sul mercato, una regolamentazione molto rigida può proteggere alcuni inquilini ma rendere ancora più difficile l’accesso agli altri.
Il decreto Sánchez cercava di tenere insieme entrambi gli approcci, ma la componente regolatoria era sufficientemente forte da provocare l’opposizione della destra e, soprattutto, quella politicamente decisiva di Junts.
Ora Sánchez deve fare i conti con una maggioranza sempre più fragile
La sconfitta parlamentare ha inevitabilmente una dimensione politica.
Il governo spagnolo dispone di una maggioranza estremamente complessa, costruita con l’appoggio di formazioni politiche molto diverse fra loro. Ogni grande provvedimento richiede quindi una nuova negoziazione.
Junts dispone di appena sette parlamentari, ma in un Congresso frammentato quei sette voti possono diventare determinanti.
Il voto sul decreto casa dimostra ancora una volta quanto sia difficile per Sánchez mantenere compatta la maggioranza che gli ha consentito di governare.
La possibilità di elezioni anticipate, già circolata nelle ultime settimane, acquista quindi nuovo peso. Sánchez dovrà decidere se tentare una nuova trattativa e presentare un testo modificato oppure prendere atto di una situazione parlamentare nella quale approvare riforme importanti è diventato sempre più complicato.
Una bocciatura che va molto oltre gli sfratti
Ridurre il voto del Congresso alla semplice bocciatura di un provvedimento contro gli sfratti sarebbe quindi fuorviante.
Il pacchetto del governo Sánchez rappresentava un tentativo di modificare profondamente le regole del mercato abitativo spagnolo.
Dentro c’erano la protezione degli inquilini vulnerabili, contratti di affitto potenzialmente molto più stabili, indennizzi in caso di mancato rinnovo, limiti agli affitti temporanei, una stretta sulle locazioni turistiche, incentivi fiscali per chi riduce i canoni, penalizzazioni sulle case vuote, misure contro alcune operazioni speculative e finanziamenti pubblici per l’acquisto della prima casa.
Proprio per questa ampiezza il decreto ha prodotto uno scontro così duro.
Il governo lo considera una risposta necessaria a un’emergenza abitativa sempre più evidente. Gli oppositori ritengono invece che un eccesso di protezioni e vincoli rischi di trasformarsi in un incentivo per i proprietari ad abbandonare il mercato degli affitti, aggravando quella scarsità di abitazioni che è all’origine del problema.
Il Congresso ha scelto, almeno per ora, di fermare il piano.
Per Pedro Sánchez, però, il problema non riguarda più soltanto la casa: riguarda la possibilità stessa di trovare una maggioranza parlamentare per governare la Spagna.
